MIPIM 2017 : Nouvelles sources de croissances pour l’immobilier : ‘l’attractivité et la ‘flexibilité’ dans un monde de ‘villes intelligentes’

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Réunis à Cannes, au mois de mars comme chaque année les acteurs mondiaux de l’immobilier se sont retrouvés autour de comment trouver de nouvelle sources de croissance.

Les acteurs ressentent comme de plus en plus impactant les défis de la décennie à venir auxquels le concept de ‘ville intelligente’ essaye de répondre et la présentation des nouveaux projets immobiliers par les acteurs révélaient implicitement leur adoption à ce concept.

Une population qui va atteindre 8.3 milliards d’individus et sera à 60% urbaine, une consommation énergétique qui pourrait augmenter de 40% avec en toile de fond et aussi d’espoir, le numérique et l’apparition de nouveaux usages et comportements grâce au Trillon d’objets qui seront connectés en 2027.

Ce qui frappe en arrivant sur ce salon, c’est à la fois le gigantisme de certains pavillons, comme celui du Grand Londres, du grand Paris et de ses différents pôles, d’Istamboul, de Dubai ou de Moscou, mais aussi ensuite la présence de villes qui ont décidé de se positionner elles même et en entier comme un territoire d’attraction pour de nouveaux capitaux et programmes immobiliers.

Il y a aussi la visualisation d’un monde extrêmement matériel, fait de constructions, de béton et de verre, où la place du numérique reste encore marginale, les grandes villes présentant d’ailleurs toute leurs nouveaux quartiers à l’aide de maquettes physiquse et non de murs d’images ‘3D’

Si je prends un angle de vue plus français, on peut constater que les Métropoles françaises sont présentes avec Nice, Lyon, Toulouse, Montpellier, La Métropole Européenne de Lille ou Marseille notamment qui poussent en avant leurs nouveaux quartiers connectés, leur qualité de vie.
On ne peut pas ne pas voir la cause sans l’effet entre la présence de ces villes et leur ‘performance’ ou leur ‘reconnaissance’ dans le monde des Smart City et la volonté d’attractivité qu’elles mettent en avant comme Lyon, Nice, Montpellier ou Toulouse qui ont toujours fait figure de ‘locomotives’ ou de pionnières du concept pour les premières avec de nombreuses réalisations jusqu’à en faire comme à Nice un nouvel axe de développement du tissu économique.
En effet  avec l’IMREDD, et les laboratoire associés et le concept de ‘Sustainable Metropolis’ auquel IBM contribue ( hyperviseur de la Metropole, pilotage des risques d’innondation ou participation au projet de Monitoring urbain ), Nice a décidé de positionner la ‘ville intelligente’ comme un de ses pôles de diversification économique..
A Lyon au travers des différentes délégations de services public, la collectivité a positioné la ‘ville intelligente’ comme composant de base, nous avons pu, par exemple, avec Veolia déployer l’un des systèmes de politage numérique de la gestion de l’eau les plus performants financièrement pour les collectivités.Son partage de données et son innovation ouverte au travers du ‘TUBA’ fait figure de modèle pour de nombreuses autres villes.
Toulouse avec la vallée de l’internet des objets autour de SIGFOX et des grands industriels se distingue, comme Montpellier avec une richesse de start ups et la Frenchtech adossés à deux grands acteurs historiques numériques du territoire, IBM et Dell.

Au delà, et si je devais extraire une clé de lecture de ces vecteurs de croissance je retiendrais les notions d’atractivité et de flexibilité qui me semblent les plus importantes
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Attractivité des nouveaux quartiers pensés pour l’habitant et l’employé, atractivité de la ville qui garanti des niveaux de services et des possibilités d’emplois.
Les nouveaux quartiers présentés parlent de qualité de vie, de perfomance énergétique, de bien être.
Attractivité architecturale, qui allie la mixité fonctionnelle, les déplacements doux et l’originalité pour rompre avec la ‘banilité architecturale’.

La flexibilité apparait quant à elle plus au niveau des batiments.
L’incertitude économique, la différence de temps entre celui de la technologie et celui de la construction, les nécessaires adaptations des entreprises dans le temps pousse les constructeurs, les équipementiers et ceux qui exploitent les batiments à revendiquer une conception qui facilite et permet la flexibilité : le parking public en surface qui pourra devenir bureau, les bureaux qui pourront devenir des appartements, la modularité des lieux à faible coùt de tranformation.
Une interessante table ronde conduite par ENGIE-Cofely avec la présence de la direction immobilière de Renault appuyait par des exemples cette nécessité de flexibilité des batiments pour accompagner la mutation de l’entreprise dans le temps et développer le concpet de performance d’usages pour les utilisateurs qui doivent être motivés par leurs environnements de travail

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Des acteurs plus technologiques et équipementiers sont aussi présents dans ce salon comme ceux capables de s’associer à de nouvelles alliance pour rappeler que le ‘brick and mortar’ ne doit pas oublier le ‘clic’ et l’usage.

Enfin, comme tout salon actuel, des tables rondes autour du ‘blockchain’ rappelait, si il le faut le potentiel de cette technologie déja démontrée pour l’échange d’énergie entre privés au sein d’un quartier.

Sans jamais l’évoquer, ce salon reconaissait implicitement que la ville intelligente, développée pour favoriser l’attractivité du territoire était au coeur de la flexibilité dont chacun d’entre nous allait de plus en plus avoir besoin pour adapter sa vie, son travail, son environnement à des besoins en perpetuels changements.

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La sécurité : un enjeu vital pour le développement des territoires

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J’ai pu avec notre partenaire ENGIE-INEO expliquer pourquoi la Securité est un enjeu majeur des territoires lors de la Matinale Eco animée par Virginie Atlan à la Maison de la Métropole NCA à Paris.

Sans safe city, pas de smart city.

La thématique de la ‘sécurité’ pour un territoire est porteuse de différentes aspects.

Il s’agit tout d’abord de services qui contribuent à la protection des biens et des personnes par plus de sécurité préventive ou par une réction plus rapide à posteriori, il s’agit alors de vidéoprotection et de ses attributs ‘analytiques’ ( ce qui est contenu dans notre partenariat avec ENGIE sur cette question ), de plateformes de sécurité, voire de logiciels d’investigations.

Il peut aussi s’agir de mieux garantir la prédiction des risques naturels par la corrélation d’informations de sources internes, externes et ‘de résultats de simulation’ pour anticiper des évènements graves ( nous l’avons développé à Nice en 2015/2016 à partir de l’hyperviseur de la Metropole pour la question des innondations ) et avertir ainsi la population .

Enfin, il s’agit aussi de se protéger contre des risques informatiques, on parlera alors de ‘cybersécurité »‘ afin de protéger les informations et les système critiques.

Ces trois aspects apparaissent au niveau d’un territoire et doivent être considérés et traités.

En ce qui concerne la sécurité des biens et des personnes, IBM travaille sur la vidéoprotection et les logiciels d’investigation avec les « agences » nationales de sécurité en France et à l’étranger. En partenariat avec Ineo, filiale d’ENGIE  exploitant notamment le système de vidéoprotection de la ville de Nice et possédant plusieurs centaines de contrats, IBM, acteur du numérique et de la donnée, apporte les outils technologiques d’analytique permettant d’anticiper les événements.

Grâce à ces outils, on peut analyser les flux vidéos et détecter les anomalies, en temps réel ou à postériori, grâce à une recherche d’éléments distinctifs lancée par mots clés. Le but aujourd’hui est de mettre en place des outils prédictifs et corrélatifs et de passer 30 à 60% de flagrants délits relevés grâce à la vidéoprotection. Ainsi, on vient enrichir les modes d’alertes et d’anticipation et permet aux autorités locales de déployer les forces plus rapidement et de manière plus pertinente. Ce gain de temps est non seulement très précieux dans les situations de gestion de crise, mais il permet également un retour plus efficace et plus économique à la normale.

Du point de vue de la cybersécurité, nous évoluons aujourd’hui dans un contexte de scandales à répétitions révélant de multiples fuites et cyberattaques (+51% de cyberattaques en France en 2015 entrainant 28% de pertes financières) et où le cadre réglementaire évolue rapidement (GDPR, loir pour une Répulique Numérique). Il est devenu impératif d’aider aussi bien les états que les entreprises à transformer leur stratégies face à ces intrusions. Pour cela, IBM Security, leader du marché (avec 7,500 personnes protégeant plus de 12 000 clients dans 133 pays) met en place des stratégies de protection de la donnée, de mise en oeuvre de logiciels pour contrer les cyberattaques et constitue une base donnée des derniers virus dans le domaine de la sécurité.

Tout comme la mobilité, la sécurité est l’un des deux points d’entrée majeurs vers la ville intelligente, et contribue fortement à l’attractivité du territoire. Bien qu’elle reste un sujet délicat à aborder, par son biais « surveillance » plutôt que protection et sur toutes les questions liées à la protection de la donnée privée, la sécurité contribue à l’amélioration du mode de vie des citoyens et de leur satisfaction vis-à-vis du service public. En effet, selon un sondage TNS Sofres pour l’AMGVF, c’est la priorité n°1 des villes de plus de 100 000 habitants et une attente majeur pour 89% des Français.